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物业管理办法（试行）
日期:2017-10-16
作者:admin1
第一章 总 则
第一条 为了规范院属各基地的物业管理，逐步走向专业化、规范化、市场化，创建文明和谐的生活环境，根据省、市有关规定，结合我院实际，制定本办法。第二条 物业管理的主要业务范围和目标任务：保证基地内所有设施正常运行；保持基地内公共场所的卫生清洁；维护和管理好基地内所有的绿化带和绿化区域；维持基地内住户正常的生活秩序；为住户提供维护房屋、设施自用部分的有偿服务；努力完成院下达的经营指标。
第三条 本办法适应于院属各基地。
第二章 水、电、暖管理
第四条 院属各基地住户分户安装水、电表，实行充值使用管理。第五条 住户水、电表使用功能不正常的，须由天水惠民物业服务有限公司（简称“物业公司”）进行检修、校验，如有损坏，由物业公司统一更换，费用由住户承担。
第六条 住户不得自行改装用电线路和超负荷使用电器，如因装修或其他原因，确需改变或改装用电线路的住户，须向物业公司提出书面申请，经许可后方可实施。严禁住户私自撬开电表箱、表外接线、损坏电表、电表箱等违章行为。
第七条 未纳入集中供暖的基地，要做好供暖设施的检修、保养工作，确保冬季正常供暖。
第八条 住户要自觉维护、保养自己的采暖设施，严禁私自改造供暖管路、增加供暖设施、排放锅炉循环水。住户私自拧卸供暖设施造成损坏的，按原价赔偿，并实行有偿维修；非人为因素出现破裂、漏水等现象的，要报告物业公司及时处理。
第三章 停车管理
第九条 本院职工、家属及子女可优先办理自有小型车辆（小轿车、吉普车、9座以下面包车、2.5吨以下货车）停车手续(签订《停放车辆场地占用管理合同》，交费、通行手续等)，租住、购买基地房屋的非本院职工及家属的车辆，须到物业公司登记核实，在有空余车位的情况下办理停车手续。禁止车主在基地内私自圈占个人车位。院属公用车辆一律停放在车库或办公楼院内指定区域。第十条 大型车辆进入基地，须经物业公司分管门卫副经理同意，办理《大型车辆出入小区登记表》等手续后方可进入。雇主要履行车辆停放管理义务，如车辆在基地内活动时造成公共设施及他人财产损失，须承担赔偿责任。
第十一条 非本基地住户的车辆及外部出租车，原则上不得进入基地，如遇老、弱、病、残住户租车等特殊情况，需经值班门卫同意后方能进入，进入后按临时停车管理。
第十二条 基地住户（包含租房住户）须持有效证件（房产证、户口本、驾驶证、行驶证、身份证或租房合同、租住证明）到物业公司登记详细信息，办理通行手续。通行手续须在到期前一个月内办理续费，逾期未续费的出入基地时按临时停车管理。
第十三条 基地住户车辆实行车牌自动识别“一车一杆”方式通行；临时停车车辆通行，须听从门卫人员指挥（院属公车、执行任务的警、消、救、环、殡仪等特种车辆及自来水、供电、燃气、供热、通讯工程抢修车辆除外）。
第十四条 通行车辆对智能道闸系统造成损坏的，由通行车辆责任人负责维修、赔偿。
第十五条 进入基地或在基地停放的任何车辆必须遵守《停放车辆场地占用管理合同》或物业公司管理，如发生车辆刮擦、碰撞、损坏、被砸及车内物品丢失等情况，物业公司不承担任何责任。
第四章 房、地产管理
第十六条 已售房屋的管理（一）凡按房改政策取得房屋全部产权或部分产权的住户，需要上市交易或换房的，须按房改政策办理合法手续并在物业公司登记；如住户房屋向外来人员出租的，须到物业公司办理登记手续。
（二）分户门以内的设施（包括门、窗、地面、内墙设施及室内上下水暖管等）实行住户“自用、自管、自费”。
（三）禁止住户拆、改原房屋主体结构、承重墙、上下水暖管道，不得明显加大房屋荷载。
第十七条 共用公有资产的管理
（一）基地院内护坡、绿化苗木、消防、照明设施和房屋外上下水暖管道、楼梯、楼顶、外墙、垃圾道、供电线路、户外电盘等均为共用公有资产，由物业公司统一管理和维护。
（二）严禁改变共用公有资产的用途，严禁私自乱修、乱建房屋。
（三）住户在楼顶架设太阳能须经物业公司现场确认，如造成屋面损坏，须由住户承担维修费用。
第十八条 院属公有土地、房屋的管理
（一）基地院内所有土地及办公、生产和辅助性生产用房、经营性门面房、未出售的住宅房等均为院属公有土地、房屋，产权归院所有，由物业公司统一管理。
（二）院办公、生产和辅助性生产用房，由物业公司统一调配，需要修缮的，由物业公司组织维修，费用计入使用部门。
（三）同等条件下，基地门面房优先对富余职工出租，房租标准根据地理位置和使用性质确定。
（四）长期居住在基地院内，属天水秦州、麦积两区城镇户口，未购公房的已婚本院职工，或未按房改政策购买住房的本院职工遗属及因公致残确需租房的职工，由本人提出书面申请，物业公司将依据其人事档案工龄记载排序分配公示，接受群众监督，并按照本办法的规定办理房屋租用协议手续,否则不予出租。退休时领取异地安置费的职工，不得以任何理由向物业公司申请租用公房。
（五）租用公有住房的无房户，本人长期不居住，转租给他人的，经物业公司核实后，收回公有住房。强行抢占院属公有房屋的，除按照本办法的规定补收各项费用外，将停止水、电、暖的供应，并收回所占房屋。
（六）长期占用而未居住的单身宿舍，物业公司有权收回。
（七）我院所有的武山、西和、珠海的土地、房产等由物业公司派人负责看管，不得私自出租或转让。看管人员要对其房屋进行维修、保护，确保土地使用权不被侵犯。适度利用基地空闲土地及房产，开展第三产业。
第五章 绿化、环卫管理
第十九条 绿化管理（一）绿化工作由物业公司根据实际情况统一规划，分步实施，在现有基础上逐年加大对绿化设施的投资和建设。
（二）基地内全体人员要自觉爱护花草树木，严禁职工家属、小孩、闲杂人等进入绿化区践踏和采摘花草。
（三）物业公司要加强对绿化工作的管理，对损坏绿化设施、花草树木者，有权进行处罚。
第二十条 环境卫生管理
（一）基地院内主干道、渠沟、公共区域卫生由物业公司环卫人员保洁，各住户均有保护、保持环境卫生的权利和义务。
（二）生活垃圾要倒入指定的垃圾点，禁止随处乱倒垃圾，禁止随地便溺、乱扔果皮、杂物，禁止从楼上向外乱扔、乱倒杂物、乱泼污水。
（三）禁止在院内公共空地、柴房房顶、楼道及楼房周围砌池和堆放杂物，违者承担清理责任。
（四）禁止在住宅院落饲养各种家畜家禽，家养宠物的住户应加强管理，遵守公德，维护环境卫生。
（五）禁止在基地院内摆摊设点，违反规定不服从管理的，物业公司将给予罚款处理并驱出院内。
第六章 费用与收取
第二十一条 水、电、暖费用的收取（一）安装水、电表的住户，根据相关部门规定收费标准，按实际使用量到物业公司自行购买；没有安装水、电表（赵崖基地化验楼、1号楼）、因户主去世或房屋出租等原因无法从工资中代扣的住户，根据物业公司提供的水、电费用明细表，到物业公司交纳现金。
（二）各基地实行集中统一供暖，根据相关部门规定收费标准，按住房建筑面积收缴采暖费。
（三）在集体宿舍居住的单身职工，按住房建筑面积核定应缴采暖费，再按实际居住人数分摊扣缴。
（四）遗属按住房建筑面积核定应缴采暖费，享受“五·七工”待遇的，每年在供暖前一次性交清；不享受“五·七工”待遇的按国家相关政策实行收补两条线，应交部分在院统一收补取暖费的当月一次性交清。
（五）院办公、生产和辅助性生产用房的水、电、暖费用单独核算。
第二十二条 公房租用费及物业费的收取
（一）公房房租费在签订租房合同时须一次性交清一年房租费，租房合同由物业公司进行备案。
（二）各基地符合分房条件但租用公有住房并自己居住的无房户，1-10号楼房租费5元／米2•月，赵崖基地化验楼、一号楼房租费3.5元／米2•月。
（三）已经享受过房改房或经济适用房的职工，其子女或父母（非本院职工）需租用公有住房的，可依据当地物价上涨因素适时调整，目前房租费不低于8元／米2?月。
（四）各基地（包括已售房屋）九层（含）以下的房屋物业费均按0.3元／米2?月（含卫生费）收取，十层（含）以上的房屋物业费均按0.6元／米2 ?月收取（含卫生费）。
（五）以上费用需到物业公司交纳现金。
第二十三条 停车费的收取
（一）已办理停车手续的住户车辆，均实行停车收费管理，本院职工、家属及子女的自有小型车辆按120元／车•年的标准收取，非本院职工及家属的自有小型车辆按960元／车•年的标准收取。
（二）临时停放车辆（含过夜车辆）停放30分钟内免费；超过30分钟1小时（含1小时）以内按2元／车?次收费；1小时以上4小时内（含4小时）按5元／车?次收费；4小时以上24小时以内按10元／车?次收费；超过24小时按天叠加计算。
（三）以上两项收费标准依据当地物价上涨因素适时调整。
（四）院内住户因婚丧嫁娶使用的车辆，应提前向物业公司负责人报告，可免费出入。
第七章 物业的维修管理
第二十四条 院属公共设施，包括路面、室外上下水暖管道、屋顶等，非人为破坏的，均由物业公司承担维修。第二十五条维修工程的预算、审批、立项、招（议）标、监督及验收
（一）对需要立项实施的维修工程,由物业公司提出,拟定施工方案,做出预算，并经主管副院长初步审核，上报院务会议审批后，方可正式立项。
（二）维修工程预算费用在50万元（含）以上的，须进行公开招投标；1万元（含）以上50万元以下的，要进行市场调查，标底预算，并按招投标程序进行议标；1万元以下的，由物业公司召开专题会议组织实施。
（三）招（议）标会前，物业公司对参加招（议）标各方的施工资质等级、施工能力及施工信誉等相关资料进行审核，并委托具有招投标资质预算的单位按图纸及招标文件对标底进行预算。由院招（议）标会选定施工单位。
（四）凡立项实施的维修工程，须按照院合同管理办法的规定进行，与选定的施工单位签订正式合同，明确双方的责任和义务。
（五）物业公司对已签订施工合同的维修工程进行严格的监督管理，按照合同约定配合组织施工，保证维修工程按期保质保量完成。
（六）在施工过程中，由于实际需要出现增删变更，形成实际工程量与合同约定不符的, 物业公司须及时做好签证工作。变更总额在10%（含）以内的，工程竣工结算以签证为准；变更总额超过10%，不超过20%的，应及时签订补充合同；变更总额超过20%（含）的，由物业公司提出增加工程量的书面申请，经院务会议研究确定后，另行签订合同（或补充合同）。
（七）工程竣工后，由物业公司、经营发展科、财务科、审计科、安全环保科等部门对工程质量、数量、工期、施工资料等进行验收。验收不合格的部分要及时整改，直至验收合格。验收合格后，按合同规定及时进行工程结算，支付工程款。
（八）工程竣工后，施工方案、设计图纸、预算、招（议）标文件、合同（或补充合同）、验收资料等，均由物业公司收集整理存档。按规定由经营发展科、财务科、办公室或其它相关部门归档保存的资料，物业公司留存复印件，原件移交时要有完整的登记台账。规定保修期的工程项目，保修期满前后产生的资料，应与该项目前期资料归并保存。
第二十六条物业公司对住户私有房屋室内设施的维修实行有偿服务，包含室内地面、屋顶、内墙、上下水、天然气管道、暖气设施、水表、电表等设施，收费标准按规定执行。
第八章 附 则
第二十七条 物业管理区域内禁止以下行为，物业公司一经发现，将视情节进行处罚或报警。（一）占用公共空间违法修建建筑物、擅自改变房屋外观、用途的。
（二）在非指定位置倾倒垃圾、装修杂物的。
（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒有害物质、发出超标噪音的。
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人合法权益活动的。
（五）将房屋（含出租）用于赌博等法律法规所禁止的违法行为的。
第二十八条 本办法若有与国家法律法规相抵触的条款，按国家法规相关规定执行。
第二十九条 本办法发文号为“甘色地天勘[2017]90号”，自发文之日起执行。解释权归物业公司。
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